Jérôme Dinaux

Demande de permis d'urbanisme ? (CURBAIN.BE)

Le CoBAT (Code bruxellois pour l'Aménagement du Territoire), entré en vigueur le 5 juin 2004, reprend les différents "outils" de l'aménagement du territoire en Région de Bruxelles-Capitale comme les plans d'aménagements, les règlements d'urbanisme, le permis d'urbanisme, ou encore la protection du patrimoine immobilier. 

C'est le COBAT qui détermine les travaux soumis à permis d'urbanisme. 

L'Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 modifié par celui du 7 avril 2011 détermine les actes et travaux qui en raison de leur minime importance sont dispensés entre autres de permis d'urbanisme ou de l'intervention d'un architecte. Consultez le texte complet de l'Arrêté du Gouvernement.

1. Quels sont les travaux soumis à permis d'urbanisme?

Un permis d'urbanisme est nécessaire pour construire une maison. C'est évident pour tout le monde! Toutefois, démolir ou transformer une habitation nécessite également un permis, même si, dans certains cas, les procédures sont simplifiées.
Par contre, aucune autorisation n'est requise pour la réalisation de travaux d'entretien. Il s'agit de travaux nécessaires au maintien d'un bâtiment en bon état sans en entraîner la transformation. 

De manière générale, en matière de logement, il faut un permis d'urbanisme dès que:

• l'on modifie l'enveloppe du bâtiment: aspect extérieur, matériaux, volume du bâtiment,
• l'on intervient sur la structure du bâtiment: murs porteurs, planchers,...,
• l'on change l'affectation d'un immeuble (transformer un logement en bureau ou un bâtiment industriel en loft par exemple),
• l'on modifie le nombre de logements dans un immeuble (transformer une maison unifamiliale en immeuble à appartements ou aménager un grenier en nouveau logement par exemple).

De manière plus exhaustive, les actes et travaux soumis à permis sont:

1°) construire, utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes, en ce compris les dispositifs de publicité et les enseignes

On entend par construire et placer des installations fixes, le fait d'ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré dans celui-ci ou dans une construction existante ou dont l'appui au sol assure la stabilité, et destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé

2°) apporter des transformations à une construction existante, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien

On entend par transformer, la modification intérieure ou extérieure d'un batiment, ouvrage ou installation, notamment par l'adjonction ou la suppression d'un local, d'un toit, la modification de l'aspect de la construction ou l'emploi d'autres matériaux, même si ces travaux ne modifient pas le volume de la construction existante

3°) démolir une construction

4°) reconstruire

5°) modifier la destination de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux; ou modifier l'utilisation de tout ou partie d'un bien même si cette modification ne nécessite pas de travaux, pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement

On entend par "destination", la destination d'un bien non bâti ou d'un ou de plusieurs locaux d'un bien bâti, indiquée dans le permis d'urbanisme, ou à défaut d'un tel permis ou de précision dans ce permis, l'affectation induquée dans les plans d'affectation du sol;

On entend par "utilisation", l'utilisation existante de fait

6°) modifier sensiblement le relief du sol

7°) déboiser

8°) abattre des arbres à haute tige

9°) défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement jugerait la protection nécessaire

10°) utiliser habituellement un terrain pour:

• le dépôt d'un ou plusieurs véhicules usagés, de mitraille, de matériaux ou de déchets,
• le stationnement de véhicules, en ce compris les véhicules ou remorques destinés à des fins publicitaires
• le placement d'une ou de plusieurs installations mobiles pouvant être utilisées pour l'habitation, telles que roulottes, caravanes, véhicules désaffectés, tentes

11°) entreprendre ou laisser entreprendre des actes et travaux ayant pour objet la restauration, la réalisation de fouilles ou la modification de l'aspect de tout ou parti d'un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d'inscription ou de classement ou de procéder au déplacement d'un tel bien

2. Quels sont les travaux dispensés de permis d'urbanisme?

(arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 paru au Moniteur Belge du 2 décembre 2008, modifié par celui du 7 avril 2011 paru le 11 mai 2011)

Certains actes et travaux sont dispensés de permis d'urbanisme, pour autant qu'ils n'impliquent aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir (attention: ne sont mentionnés ici que les actes et travaux relatifs à un immeuble d'habitation).

Il faut distinguer les actes et travaux qui sont effectués à

• un immeuble ne faisant pas l'objet de mesure de protection
• un immeuble faisant l'objet de mesures de protection

Les immeubles faisant l'objet de mesures de protection sont les immeubles classés, inscrits sur la liste de sauvegarde, ou faisant l'objet d'une procédure de classement ou d'inscription sur la liste de sauvegarde.

Vous pouvez consulter le site officiel de la Direction des monuments et des sites pour savoir si un immeuble fait l'objet de mesures de protection.

2.1. Actes et travaux dispensés de permis d'urbanisme pour un immeuble ne faisant pas l'objet de mesures de protection

Travaux de transformation et d'aménagement intérieurs

1°) le placement ou l'enlèvement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation, de ventilation ou de télécommunication

pour autant

• qu'il n'entraîne pas la modification du volume construit,
• qu'il n'entraîne pas la modification de l'aspect architectural du bâtiment.

2°) les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d'aménagement de locaux

pour autant

• qu'ils n'entraînent pas la modification du volume construit,
• qu'ils n'entraînent pas la modification de l'aspect architectural du bâtiment,
• que les travaux n'impliquent pas la résolution de problèmes de stabilité,
• qu'il n'y ait pas de modification du nombre ou de la répartition des logements dans l'immeuble,
• qu'ils ne s'accompagnent pas d'un changement d'utilisation ou de destination soumis à permis.

Aménagements, constructions, transformations et modifications extérieurs

1a°) les aménagements de cours et jardins et de zones de recul tels que chemins, terrasses, clôtures, équipements décoratifs ou récréatifs

pour autant

• qu'il ne s'ensuit aucune modification du relief du sol supérieure à 0,5 m,
• que, dans les zones de recul, leur hauteur ne dépasse pas 1 m,
• que, dans les zones de cours et jardins, leur hauteur ne dépasse pas 

   ?3 m ni ne dépasse le plan incliné à 45° par rapport à l'horizontale prenant naissance au sommet des murs mitoyens, ou

   1,5 m au droit de la limite mitoyenne en absence de mur.

le placement de citernes à eau ou à combustible, regards, canalisations, câblages et installations individuelles d'infiltration ou d'assainissement des eaux dans les zones de cours et jardin et dans la zone de recul

pour autant 

•  qu'il ne s'ensuite aucune modification du relief du sol supérieure à 0,5 m,
• que leur superficie soit inférieure à 20 m2,
• qu'elles soient situées à une distance minimale de 2 m des propriétés voisines.

le placement, dans les zones de cours et jardin, d'une piscine non couverte ou d'une mare décorative

pour autant 

• qu'il ne s'ensuit aucune modification du relief du sol supérieure à 0,5 m,
• que leur superficie soit inférieure à 20 m2,
• qu'elles soient situées à une distance minimale de 2 m des propriétés voisines.

1b°) la construction, en zone de cours et jardins, d'un bâtiment accessoire isolé du bâtiment principal et de ses annexes

pour autant

• qu'il ne s'ensuit aucune modification du relief du sol supérieure à 0,5 m,
• qu'il n'est pas destiné à l'habitation,
• que sa superficie soit inférieure à 9m2 (projection au sol de la toiture y compris),
• que leur hauteur ne dépasse pas

   ?3 m ni ne dépasse le plan incliné à 45° par rapport à l'horizontale

    prenant naissance au sommet des murs mitoyens, ou 1,5 m au droit de la limite mitoyenne en absence de mur.

2°) le placement en toiture de lanterneaux, fenêtres de toiture, verrières, réalisés dans le plan de la toiture

pour autant

• que la toiture présente une pente inférieure à 45° par rapport à l'horizontal,
• que, pour une toiture inclinée, leur superficie cumulée ne dépasse pas 20% de la superficie du versant de la toiture.

3°) le placement de capteurs solaires thermiques ou photovoltaïques

pour autant

• qu'ils soient non visibles depuis l'espace public; ou
• que, s'ils sont visibles depuis l'espace public, ils soient

   ?incorporés au plan de toiture ou

   fixés sur la toiture parallèlement au plan de celle-ci, 

   sans présenter de saillie de plus de 0,3 m ni de débordement par rapport aux limites de la toiture.

4°) le placement en façade de dispositifs techniques ou décoratifs à usage domestique: n° de police, sonnettes, boitiers divers d'une superficie verticale inférieure à 0,1 m2, supports de plantes grimpantes, bacs à plantes, dispositifs d'éclairage extérieur, boîte aux lettres, cendriers, ainsi que les plaques pour professions libérales, commémoratives ou historiques

pour autant que leur saillie soit inférieure à 0,12 m

5°) le placement d'antennes paraboliques ou assimilées destinées à la réception d'émissions de télévision à usage privé

pour autant

• qu'elles ne soient pas visibles depuis l'espace public,
• qu'elles ne soient pas situées à moins de 10 m d'un bien protégé,
• que leur superficie soit inférieure ou égale à 40 dm2,
• qu'elles soient transparentes ou que leur couleur soit identique à celle du matériau de toiture ou de façade sur lequel elles reposent 

6°) l'enlèvement d'antennes paraboliques ou assimilées

7°) le placement de cheminées ou conduites d'aération à usage domestique, tuyaux de descentes d'eau de pluie, marquises, volets

pour autant que ces dispositifs ne soient pas visibles depuis l'espace public. 

8°) le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d'entrée, portes cochères et portes de garage

pour autant

• que les formes initiales (y compris cintrages, divisions apparentes, parties ouvrantes/dormantes) soient maintenues,
• que l'aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié.

9°) la création, suppression ou modification des baies et châssis

pour autant 

• que les travaux n'impliquent la solution d'aucun problème de stabilité,
• que les baies et châssis ne soient pas visibles depuis l'espace public,
• que la façade ne soit pas située en zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement.

10°) le placement, le remplacement ou l'enlèvement de caisson pour volet ou tente solaire situés au rez-de-chaussée d'un commerce

pour autant

• que la saillie ne dépasse pas 0,12 m par rapport à la façade,
• que la largeur du dispositif ne dépasse pas celle de la baie de fenêtre,
• que la façade ne soit pas située en zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement.

11°) la modification de la couleur des façades

pour autant

• que la façade ne soit pas visible depuis l'espace public,
• que la façade ne soit pas située en zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement.

12°) la pose d'un cimentage et la modification du matériau de parement des façades

pour autant

• que la façade ne soit pas visible depuis l'espace public,
• que la façade ne soit pas située en zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement.

13°) la modification du revêtement d'une toiture plate, ainsi que sa rehausse éventuelle pour permettre le placement d'un isolant ou d'une toiture verte

pour autant que, ni les rives de toiture ni les murs acrotères, ne soient rehaussés.

14°) le placement de caméras de surveillance accolées à une façade ou à un pignon existant

pour autant,

• qu'elles ne dénaturent pas l'aspect architectural du bâtiment ou celui des bâtiments mitoyens,
• qu'elles aient une couleur identique au revêtement de la façade ou du pignon,
• qu'elles aient une saillie inférieure à 0,12 m lorsqu'elles sont placées à moins de 4 m de hauteur (à compter du niveau du sol).

15°) la pose d'une isolation extérieure en façade, raccords y compris, même en cas de dépassement des constructions voisines 

pour autant,

• que la façade ne soit pas visible depuis l'espace public,
• que la façade ne soit pas située en zone de protection d'un bien classé ou en procédure de classement.

Changements de destination et changements d'utilisation

1°) la modification de la destination d'une partie du logement pour l'exercice d'une activité de profession libérale (y compris médicales et paramédicales) ou d'une entreprise de service intellectuel exercée par un isolé

pour autant 

• que la superficie des planchers affectée à cette activité soit inférieure à 75 m2,
• que cette activité soit accessoire à la résidence principale

   de la personne exerçant l'activité,

   d'un des associés ou administrateurs de la personne morale exerçant l'activité.

2°) la modification de la destination d'une ou plusieurs pièces destinées au logement

pour autant

• que ces pièces restent affectées au logement,
• que le nombre ou la répartition des logements ne soit pas modifiés.

Démolition sans reconstruction

1°) la démolition sans reconstruction d'annexes

pour autant

• que leur démolition n'implique pas la résolution de problèmes de stabilité des constructions maintenues,
• que le ragréage des murs découverts soit assuré,
• que leur superficie de plancher soit inférieure à 100 m2,
• qu'elles soient remplacées par des espaces de cours et jardins,
• qu'elles ne soient pas visibles depuis les espaces publics.

Abattages d'arbres

1°) l'abattage d'arbres

pour autant qu'ils soient conformes à la mise en application d'un plan de gestion ou d'un règlement de gestion adoptés en exécution de l'ordonnance du 27 avril 1995 relative à la sauvegarde  et à la protection  de la nature ou en application du Code forestier

2°) l'abattage d'arbres morts

2.2. Actes et travaux dispensés de permis pour un immeuble faisant l'objet de mesures de protection

Travaux de transformation et d'aménagement intérieurs (actes et travaux portant sur les parties non protégées d'un immeuble protégé)

1°) le placement ou l'enlèvement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation, de ventilation ou de télécommunication

pour autant

• qu'il ne modifie pas la structure de l'immeuble,
• qu'il n'implique pas de travaux de stabilité,
• qu'il n'entraîne aucune modification de l'aspect extérieur du bien protégé,
• qu'il n'entraîne aucune répercussion quant à l'aspect des parties protégées du bien protégé.

2°) les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d'aménagement de locaux

pour autant

• qu'ils ne modifient pas la structure de l'immeuble,
• qu'ils n'impliquent pas de travaux de stabilité,
• qu'ils n'entraînent aucune modification de l'aspect extérieur du bien protégé,
• qu'ils n'entraînent aucune répercussion quant à l'aspect des parties protégées du bien protégé,
• qu'ils ne s'accompagnent pas d'un changement d'utilisation ou de destination soumis à permis,
• qu'ils ne modifient pas le nombre de logements ou la répartition des logements.

Changements de destination et changements d'utilisation 

1°) la modification de la destination d'une partie du logement pour l'exercice d'une activité de profession libérale (y compris médicales et paramédicales) ou d'une entreprise de service intellectuel exercée par un isolé

pour autant 

• que la superficie des planchers affectée à cette activité soit inférieure à 75 m2 ,
• que cette activité soit accessoire à la résidence principale

   ?de la personne exerçant l'activité,

   d'un des associés ou administrateurs de la personne morale exerçant l'activité.

2°) la modification de la destination d'une ou plusieurs pièces destinées au logement

pour autant

• que ces pièces restent affectées au logement,
• que le nombre ou la répartition des logements ne soient pas modifiés.

Démolition sans reconstruction

Aménagements, constructions, transformations et modifications extérieurs (actes et travaux portant sur les parties non protégées d'un immeuble protégé)

1°) le placement en toiture de lanterneaux, fenêtres de toiture, verrières, réalisés dans le plan de la toiture

pour autant

• que la toiture présente une pente inférieure à 45° par rapport à l'horizontal,
• que, pour une toiture inclinée, leur superficie cumulée ne dépasse pas 20% de la superficie du versant de la toiture.

2°) le placement de capteurs solaires thermiques ou photovoltaïques

pour autant qu'ils soient non visibles depuis l'espace public.  

3°) le placement en façade de dispositifs techniques ou décoratifs à usage domestique: n° de police, sonnettes, boitiers divers d'une superficie verticale inférieure à 0,1 m2, supports de plantes grimpantes, bacs à plantes, dispositifs d'éclairage extérieur, boîte aux lettres, cendriers, ainsi que les plaques pour professions libérales, commémoratives ou historiques

pour autant que leur saillie soit inférieure à 0,12 m.

4°) l'enlèvement d'antennes paraboliques ou assimilées

5°) le placement de cheminées ou conduites d'aération à usage domestique, tuyaux de descentes d'eau de pluie, marquises, volets

pour autant que ces dispositifs ne soient pas visibles depuis l'espace public.

6°) le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d'entrée, portes cochères et portes de garage 

pour autant

• que les formes initiales (y compris cintrages, divisions apparentes, parties ouvrantes/dormantes) soient maintenues,
• que l'aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié.

Aménagements de jardins, abattages d'arbres

1°) les plantations d'arbre dans un massif

pour autant qu'il s'agit de spécimens de même essence.

2°) l'élagage de branches vivantes d'une circonférence inférieure à 10 cm

3°) l'éradication des espèces invasives au sens de la législation relative à la conservation de la nature

pour autant que leur diamètre mesuré à 1,50m est inférieur à 0,4m.

2.3. Sont également dispensés de permis d'urbanisme

Certains travaux

• d'installation temporaires et de chantiers,
• de voirie,
• d'enseignes et publicités
• d'antennes de télécommunication
• d'aménagements de jardins, espaces verts, cimetières

Ces travaux ne sont pas liés directement à l'habitation et à sa rénovation; c'est pourquoi ils ne sont pas développés ici.

3. Quels sont les travaux soumis à permis d'urbanisme mais dispensés de l'intervention d'un architecte?

Si certains actes et travaux ne sont pas dispensés de permis (voir ci-dessus), ils peuvent néanmoins être dispensés de l'intervention d'un architecte.

Il faut distinguer les actes et travaux qui sont effectués à

• un immeuble ne faisant pas l'objet de mesures de protection
• un immeuble faisant l'objet de mesures de protection

Les immeubles faisant l'objet de mesures de protection sont les immeubles classés, inscrits sur la liste de sauvegarde, ou faisant l'objet d'une procédure de classement ou d'inscription sur la liste de sauvegarde. Vous pouvez consulter le site officiel de la Direction des monuments et des sites pour savoir si un immeuble fait l'objet de mesures de protection.

3.1. Actes et travaux soumis à permis d'urbanisme mais dispensés d'architecte pour un immeuble ne faisant pas l'objet de mesures de protection

Changements de destination et changements d'utilisation

la modification de l'utilisation ou de la destination de tout ou partie du logement

pour autant qu'elle ne nécessite pas de travaux ou que les travaux de transformation intérieurs ou d'aménagement de locaux n'impliquent aucun problème de stabilité.

Démolition sans reconstruction

la démolition de constructions accessoires à la construction principale, accolées ou isolées

pour autant qu'elle n'implique pas la résolution de problèmes de stabilité des constructions maintenues.

Aménagements, constructions, transformations et modifications extérieurs

1°) toute construction isolée accessoire

pour autant qu'elle ne soit pas destinée à l'habitation, au commerce ou à l'industrie.

2°) l'édification de clôtures ou d'un mur de séparation entre deux propriétés

3°) l'installation d'antennes, mâts, pylônes, éoliennes et autres structures similaires

pour autant qu'elle n'implique pas la solution d'un problème de stabilité.

4°) l'installation d'antennes paraboliques ou de capteurs solaires

pour autant qu'elle n'implique pas la solution d'un problème de stabilité.

5°) la construction d'une piscine ou d'un terrain de sport non couverts

6°) la modification des baies ou châssis

pour autant qu'elle n'implique pas la solution d'un problème de stabilité.

Qu'est-ce que la PEB? (IBGE.be)

Pour répondre au défi énergétique actuel, la Région de Bruxelles-Capitale a, entre autres, adopté une ordonnance  qui vise à diminuer la consommation d’énergie primaire et les émissions de CO2 liées à l’exploitation des bâtiments, tout en garantissant le confort de leurs occupants : la réglementation PEB. .

Cette réglementation découle d’une obligation européenne. En Belgique, les Régions Flamande et Wallonne ont donc également développé des réglementations PEB qui poursuivent un même objectif mais dont l’application peut être différente.

Pour la Région bruxelloise,  il s’agit d’un outil majeur pour atteindre les objectifs de réduction des émissions de CO2 dans la mesure où la consommation des bâtiments y représente 70 % des consommations énergétiques globales.

L’éventail de mesures réglementaires introduites par l’ordonnance PEB peut être synthétisé en trois axes :

• Le volet « Installations Techniques PEB » : Les installations techniques d'un immeuble peuvent constituer un gisement important d’ économies d’énergie. Afin de garantir un niveau de performance énergétique minimal, les systèmes de chauffage et de climatisation sont désormais soumis à certaines exigences et à différents contrôles. Ces dispositions sont prévues par les deux réglementations suivantes : La réglementation chauffage PEB et La réglementation climatisation PEB.
• Le volet « Travaux PEB » : Lors d’une construction ou d’une rénovation soumise à un permis d’urbanisme, votre bien doit respecter des exigences PEB ayant pour objectif d’atteindre une haute performance énergétique ainsi qu’un climat intérieur sain.
• Le volet « Certification PEB » : Afin de permettre aux candidats locataires et propriétaires de comparer des biens du point de vue de leur performance énergétique, chaque habitation et chaque grande surface de bureau mise en vente ou en location, doit disposer d’un « certificat PEB » exprimant sa performance énergétique.

Les organismes publics participent également ; ils doivent désormais afficher à l’entrée de leur bâtiment un « certificat PEB bâtiment public » illustrant leurs consommations énergétiques et le mettre à jour annuellement.

Qu’est–ce que le volet «  Travaux PEB »?

Le volet « Travaux PEB » de la réglementation PEB prévoit une série d’exigences PEB à respecter lors d’une construction ou d’une rénovation. Ces exigences visent une haute performance énergétique et un climat intérieur sain.

Pour améliorer la performance énergétique d’un bien, de nombreuses mesures peuvent être mises en œuvre. Le volet Travaux PEB tente de garantir par les exigences PEB que l’essentiel de ces mesures soient mises en œuvre lors de la réalisation de travaux. Les exigences PEB concernent des aspects liés à la conception, à l’isolation thermique, aux caractéristiques techniques des installations, à la production d’énergie, à la ventilation, etc.

Les exigences PEB d’application pour votre projet dépendent de la nature des travaux et de l’affectation de votre bien. La date de dépôt du permis d’urbanisme influence également les exigences PEB auxquelles le projet  sera soumis. Ces dernières ont en effet  évolué depuis l’entrée en vigueur de la réglementation, en parallèle avec l’évolution des techniques de constructions et les enjeux environnementaux.

Quand est-on concerné par la réglementation Travaux PEB ?

Depuis le 2 juillet 2008, hormis quelques exceptions décrites sur la page « Exigences et Procédures », vous êtes concernés par cette réglementation dès que vous effectuez des travaux de construction ou de rénovation nécessitant une demande de permis d’urbanisme.

Quels sont les avantages des Travaux PEB ?

La PEB est obligatoire. Mais elle permet aussi d’augmenter facilement son confort tout en diminuant sa facture énergétique :

• Le respect des exigences PEB n’engendre pas de complications techniques. Il s’agit de mesures de bonne pratique.
• La facture énergétique à l’utilisation du bâtiment est allégée. Quelle que soit l’évolution du prix de l’énergie à l’avenir, le surcoût à la construction est compensé.
• Le confort des usagers est amélioré, tout en réduisant les besoins en énergie et les émissions de CO2.
• Elle offre l’occasion de participer à la dynamique pour préserver l’environnement et le climat.

Exigences pour les demandes de permis après le 1er janvier 2015

Afin de déterminer les exigences que vous devez respecter, il est nécessaire d’identifier les unités PEB  présentes dans le projet et  leur nature de  travaux. Une unité PEB est un ensemble de locaux adjacents se trouvant dans un même bâtiment, qui pourrait être vendu ou loué séparément et qui répond à la définition d’une affectation PEB.

Au sens de la réglementation Travaux  PEB, il existe 4 natures des travaux :

• Les unités neuves : Une unité nouvellement construite ou reconstruite.
• Les unités assimilées à du neuf : Lorsque les travaux dépassent 75% de la surface de déperdition * et que toutes les installations techniques sont remplacées.
• Les unités rénovées lourdement : Lorsque les travaux dépassent 50% de la surface de déperdition et que des travaux sont effectués aux installations techniques.
• Les unités rénovées simplement : elle concerne les travaux de rénovation, affectant la performance énergétique, et qui ne rentrerait pas dans la définition de l’unité rénovée lourdement..

Quelle est la procédure à suivre?

1. Désigner un conseiller PEB agréé (obligatoire pour les constructions et les unités rénovées lourdement, facultatif pour les unités rénovées simplement) : celui-ci évalue si les dispositions prises répondent effectivement aux exigences PEB.
2. Etablir une proposition PEB : Elle présente la division du projet au sens de la réglementation Travaux PEB et , en cas de rénovation, un aperçu des mesures prévues pour répondre aux exigences PEB. Elle est annexée par le conseiller PEB à la demande de permis d’urbanisme (ou par l’architecte ou le déclarant si la désignation d’un conseiller PEB n’est pas obligatoire).
3. Etablir un dossier technique PEB : celui-ci est établi par le conseiller PEB (ou par l’architecte ou le déclarant si la désignation d’un conseiller PEB n’est pas obligatoire). Il reprend les mesures mise en œuvre pour respecter les exigences PEB et leurs pièces justificatives.
4. Notifier le début des travaux à l’autorité délivrante ou à  Bruxelles Environnement.
5. Etablir une déclaration PEB : celle-ci est établie par le conseiller PEB à la fin du chantier (ou par l’architecte ou le déclarant si la désignation d’un conseiller PEB n’est pas obligatoire). Elle détermine par calculs si les exigences PEB sont respectées ou, dans le cas d’une rénovation sans architecte, décrit les mesures qui ont été prises pour respecter les exigences.
6. Dans le cas d’une unité neuve destinée au logement, à l’enseignement ou au bureau, un certificat PEB sera enfin émis par Bruxelles Environnement.

Il existe des exceptions pour lesquelles la réglementation PEB ne s’applique pas :

1. les locaux affectés à des lieux de culte reconnu et à la morale laïque,
2. les locaux avec activités industrielles ou artisanales,
3. les ateliers, les locaux agricoles,
4. les centres funéraires,
5. les bâtiments indépendants d'une superficie inférieure à 50 m2 sauf s'ils contiennent un logement,
6. les constructions provisoires autorisées pour une durée d'utilisation de deux ans ou moins,
7. les bâtiments résidentiels utilisés ou destinés à être utilisés moins de quatre mois par an et en dehors de la période hivernale.

Pourquoi une maison passive ? (lamaisonpassive.be)

Les pays développés doivent faire face à une pénurie prévisible d’énergies fossiles et aux conséquences de leur utilisation insouciante jusqu’à présent. Ces pays sont donc obligés aujourd’hui de développer des techniques innovantes pour apporter des solutions au moins partielles à la double problématique de l’utilisation des ressources et de la lutte contre la pollution. Le secteur du logement porte une part non négligeable des responsabilités en la matière.

Dans ce contexte où, comme l’indique la démarche négaWatt, il est préférable de consommer moins et mieux plutôt que de produire plus d’énergie, différentes stratégies d’économie ont été mises en place. Ces stratégies ont recours à la sobriété, à l’efficacité et à la renouvelabilité énergétique. Il apparaît clairement que la construction de maisons passives rencontre ces objectifs et en présente une synthèse particulièrement aboutie.

Sur le plan technique, la maison passive est parfaitement définie par les critères et les recommandations actuelles. Le seul frein à la construction passive réside donc surtout dans la compétence et l’expérience des architectes et des entrepreneurs.

D’un point de vue architectural, on constate ici une obligation de résultats et non une obligation de moyens : en principe, toute architecture peut donc être passive ! Cette approche évite de brider la créativité et l’imagination des concepteurs, pour autant qu’ils soient sensibles aux enjeux poétiques et formels impliqués par l’articulation de l’enveloppe, très isolée donc épaisse, et des technologies (matériaux, ventilation, etc.). Bien au contraire donc, la construction de maisons passives peut être l’occasion d’explorer de nouveaux champs d’investigation, notamment esthétiques.

Dans les circonstances actuelles, l’aspect économique ne joue pas toujours en faveur de la maison passive. Un certain nombre de projets restent plus onéreux à long terme qu’une construction classique, même si c’est souvent avant tout en raison de leur caractère expérimental. Il faut souligner que cette analyse économique ne prend aujourd’hui en compte que les dépenses directes des investissements et de la consommation énergétique. Pour calculer la véritable rentabilité d’une maison passive, d’autres éléments doivent être pris en considération. Ainsi, la généralisation des maisons passives permettrait de réaliser des économies sur des coûts cachés pris en charge par la collectivité (CO2 et dégâts liés au réchauffement global, pollution et santé publique,…). On peut par exemple citer le coût du réchauffement climatique ou encore l’accroissement du budget des soins de santé liés à la pollution et la concentration en ozone de l’atmosphère.

Il nous reste enfin à examiner les perspectives d’avenir des maisons passives.

Tout d’abord, le contexte environnemental actuel et le fait que la plupart des gouvernements s’engagent sur la voie du développement dit “durable” ne peut que conforter la tendance à la construction de maisons passives, qui offrent la possibilité, techniquement accessible et vérifiée, de réduire les besoins en énergie de manière significative. L’augmentation prévisible des dépenses énergétiques va petit à petit renforcer l’attrait des maisons passives, tout simplement parce que les investissements supplémentaires qu’elles nécessitent seront plus rapidement rentabilisés.

Matériellement, construire des maisons passives n’est pas non plus une utopie. Les techniques et les matériels sont au point depuis longtemps et il existe de nombreuses réalisations dans différents pays européens ; ces pays se caractérisent souvent par des climats plus continentaux et plus contrastés que celui que nous connaissons en Belgique ; la maison passive est donc aussi une solution technique applicable chez nous.

Pour diffuser cette technique constructive et lever ainsi les obstacles qui s’opposent à la diffusion d’un concept qui s’est nourri et développé sur la base d’initiatives privées, une stratégie de promotion devrait être mise en place. Cette stratégie reposerait sur les points suivants :

- 1. Sensibiliser l’opinion publique au problème énergétique et montrer que la maison passive peut être une réponse particulièrement intéressante et accessible. Cette sensibilisation doit mettre en exergue les économies d’énergie réalisées et l’augmentation importante du confort. Le coût parfois plus élevé d’une maison passive par rapport à une construction classique représente le prix à payer pour cette augmentation du confort ;

- 2. Sensibiliser les architectes à leur rôle capital en tant que conseil des candidats bâtisseurs dans le choix des grandes options de leur future maison. Dans ce cadre, convaincre les professionnels de l’opportunité de développer le marché de la maison passive ;

- 3. Encourager la recherche et la mise au point d’éléments de construction adaptés au principe de la maison passive (isolants, châssis, étanchéité, ventilation mécanique contrôlée…) ;

- 4. Mettre en place un système d’incitants financiers ciblés (voir le cas du Grand Duché de Luxembourg) ;

- 5. Soutenir les associations telles que le Passiefhuis-Platform en Flandre qui agissent dans ce sens. En Région wallonne, une initiative semblable vient de se créer à l’instigation d’architectes-citoyens engagés dans la construction durable.

Espérons que l’architecture pourra apporter par ce moyen une contribution efficace aux grands défis de la société de demain.